降价自救,令一大批中低价楼盘淡市热销,而未来豪宅甚至超豪宅的集体上市,也是发展商“花开几朵”的另一救市策略——贵价盘即使对成交量贡献难多,但至少能在楼价上提振一下信心。

    在打完国庆黄金周这“关键一役”之后,广州楼市将有什么样的走势？记者在采访中发现,在国庆期间发展商推出大型降价促销活动之后,市场的供应量并没有因此而减少,第四季度广州楼市总货量将达到约2万套,高端产品纷纷在年底推出成为市场的亮点。

 
    在供大于求的情况下,在接下来的两个多月中,发展商并没有放松出货的节奏,不过在营销方式上,发展商开始呼应“救市”呼声,不再一味以降价为促销手段,而是以价格再结合价值宣传等多种方式进行营销。同时也有业内专家认为,广州楼市在近几个月成交量保持稳定,说明广州楼市内在需求旺盛,广州楼市有自我调节能力,不需要政府救市。

■后市分析

逾10新盘“登场”亿元别墅“提气”

【供应】总量仍达2万套

    虽然“十一”黄金周不少发展商有着不错的销售业绩,但是在接下来的两个多月时间里,发展商的推货节奏并没有放松。第四季度广州楼市将新增住宅约1.1万套。发展商也开始转变单一的降价促销策略,而是以价格结合价值宣传等多种方式进行营销。

    虽然9月和10月份,市场已经消化了一定的货量,但是根据合富辉煌最新发布的报告数据显示,2008年四季度广州市将有新增住宅约1.1万套,加上三季度已取得预售证但未推出的新货,总量将达到约2万套,供大于求的局面仍将延续。与前一阶段相似的是,广州楼市第四季度新增供应量仍然集中在外围城区,其中花都、番禺、白云等区的份额达到全市的一半以上。

    记者在采访中发现,在接下来的两个多月的时间里,仍有10多个全新项目即将开盘,其中包括富力地产开发的富力金港城、富力金禧花园,新城市地产开发的新城市逢源,新鸿基地产在花都开发的三东大道项目,还有恒鑫御苑、滨江瑞城、中顺领馆等项目也都将公开发售。

    而令人关注的是,高档别墅和洋房将成为年底广州楼市的亮点。其中包括中海金沙熙岸、大一项目、颐和高尔夫庄园二期、锦绣香江“空中高尔夫1号”等。其中中海金沙熙岸将在本月底进入市场,单套400万元起,最高将超过1000万元。颐和高尔夫庄园二期价格是每套在1098万至1.68亿之间,大一项目虽然目前尚未报价,但以目前最高端别墅的定位,价格肯定不菲。目前正在热炒的锦绣香江“空中高尔夫1号”报价单价6万元每平方米,全部为650平米以上的超豪型产品,单套总价将超过3000万元。

    据合富辉煌市场部调查数据显示,广州潜在置业者中已拥有别墅的仅为2%,却有约14%的客户将别墅类产品列为二次置业目标,可见这类单位的潜在需求非常旺盛。记者在采访中了解到,由于自去年底至今年前10月份,随着市场的调整,这些高端消费者也处于观望之中,因此也影响了这些高档楼盘的推广节奏,拖延至年底才开售。也有发展商表示,国庆黄金周期间,恒大山水城、金山谷等楼盘的热销也给予他们一定的信心。

【策略】重提产品价值

    “在接下来两个月,我们的主要任务还是推货”,白云尚城总经理洪德胜对记者介绍,虽然国庆黄金周期间已经出货150多套,但是发展商并没有放松推货的步伐,11月1日,白云尚城将推出100多套新货。

 
    除了中小发展商外,众多上市地产公司虽然低调,但是推货节奏却依然没有放松,富力地产在年底还有两大新盘公开发售,其他发展商也加大了在售货量的促销。有业内人士分析,1-9月,广州绝大部分上市房企未能完成全年计划的50%,这也是年底供应量“井喷”的主要原因之一,年底冲刺推货已经成为发展商唯一的选择。

    粤沛地产副总经理黄春认为,今年不少发展商尚未达到预期销售任务,因此,为了尽量完成销售任务,在接下来的两个多月时间里,发展商将加大促销力度,弃价保量将是主要手段。

    不过从营销表现来看,除了降价促销外,不少发展商开始借助政府“救市”措施对产品进行价值宣传,以增强消费信心。如颐和高尔夫庄园推出价格数千万的天价别墅,并且对广州首个私产别墅酒店产品提出“5年原价回购”的承诺。锦绣香江的“空中高尔夫1号”报价单价6万元,并且宣传重点也在其价值方面,降价促销后的形象修复成为发展商的努力方向。

■专家观点

楼市内在需求仍然存在

    对于广州楼市是否需要救市的问题,专家意见不一。赵卓文认为目前政府需要出手救市,提振消费者信心。黎文江则认为,市场有自我调整的能力,以不变应万变。龙斌认为,救市的主力在于中央,地方政府救市政策作用不大。

    虽然对于广州楼市是否需要救市的问题,专家意见不一,但是专家们均肯定,广州楼市的内在需求仍然存在。

    赵卓文认为,目前,楼市的人气有所恢复,看楼的人数有所回升,有的楼盘销售量相对不错,提升了市场部分的信心。

    黎文江表示,今年看统计数据,10月份肯定会超过60万平方米,将高于去年同期,“成绩是来之不易的”,说明广州的房地产市场是比较稳定的,内在的需求还是存在的,只要10月份继续努力、继续保温的话,还会释放出很大的需求,使更多的消费者购房。

    龙斌则认为,目前自住型购房者的观望情绪还是没有消除,投资型的购房者入市也是相当谨慎,但是有些“3”字头的郊区楼盘还是有需求的,“2”字头的楼盘兼自住和投资,大家认为这样的楼盘肯定是不会亏的。

■总结

10月交易量有望达到70万平方米

    目前广州9月份楼市的成交情况官方统计尚未出台,但是根据广州市国土局的统计数据,今年1至8月份,广州全市一手住宅成交套数为3.38万套,比去年同期的6.09万套减少了44.5%,在面积方面,今年1至8月份一手住宅成交面积为363.55万平方米,是去年同期700万平方米的48%,在价格方面,全市一手房成交均价为9649元/平方米,比去年同期的8326元/平方米虽然还要高,但是经过9月和10月的大力促销,业内人士估计,基本上今年前10月量价齐跌的情况可以确立。

 
    而在9月和10月中上旬,虽然国土部门的权威统计数据尚未透露。但是业内人士估计,在“金九银十”效应的带动下,成交量将有所上升。从发展商表现来看,发展商已经从上半年的观望逐步走向积极,并且在下半年开始积极推出各种营销策略进行降价促销,而在今年的十一黄金周期间,发展商纷纷进行了今年以来最大的降价促销活动。业内人士估计,今年10月份,广州楼市一手房的成交量大约可以达到70万平方米的水平,达到今年内的一个高点,“弃价保量”已经成为多数发展商的共识并且付诸行动。

    在价格表现上,各个区域楼价还在逐步探底当中,甚至部分楼盘已经低于去年同期,而部分新盘价格也屡屡创下区域新低。如在国庆黄金周期间,荔湾老城区部分楼盘促销价格仅为1万元,主力价格也仅在1.3万左右,低于此前的1.2万至1.6万的主力价格区间。珠江新城的部分楼盘成交价格也逐步下移,部分此前报价在1.6万至1.7万之间的楼盘出现了1.3万左右的特价单位。在货量较大的花都、增城区,新开楼盘纷纷以低价入市,如祈福辉煌台、恒大山水城均以“3”字头入市。

    合富辉煌市场部首席分析师黎文江分析,估计国庆黄金周期间广州楼价因为部分的折扣和价格下调会下降到9000元/平方米以下,达到8000元/平方米的水平。

    在土地供应方面,在今年的市场调整中,住宅用地也受到了冷遇,今年广州商品住宅用地计划供地面积250万-400万平方米,目前还没有完成最低任务量的30%.多幅土地流拍,政府对部分土地降价再次出让。而下个月广州将迎来卖地高峰,11月将有7幅土地集中出让,总面积超过80万平方米,其中大部分是住宅用地,且位于萝岗区,不过业内人士表示,在发展商资金普遍紧张的情况下,对于土地的成交前景并不乐观。